Difetti di impermeabilizzazione e controllo tecnico in corso d’opera

Secondo un’analisi statistica dell’ASSIMP (Associazione Impermeabilizzatori italiani), il contenzioso legato alle impermeabilizzazioni rappresenta oltre il 50% delle controversie edilizie italiane. Dei contenziosi sulle impermeabilizzazioni, il 54% è causato da errori progettuali e il 23% da errori applicativi in posa. Nel 15% dei casi i difetti si manifestano prima che siano trascorsi dieci anni dalla posa. Ogni due contenziosi edilizi in Italia, uno riguarda l’impermeabilizzazione. Non è un’anomalia: è la conseguenza strutturale di un sistema costruttivo che tratta le impermeabilizzazioni come lavorazione di routine invece che come sistema tecnico complesso.

Visibilità ritardata: un difetto di impermeabilizzazione non si manifesta immediatamente. La guaina posata male può funzionare per mesi prima che le infiltrazioni diventino visibili. Quando compaiono, le finiture sovrastanti sono già completate e la causa non è più ispezionabile senza opere invasive.

Catena di responsabilità frammentata: il sistema dipende dalla corretta integrazione di più componenti preparazione del supporto, primer, membrana, strati di protezione, dettagli ai raccordi. Fornitore del materiale, posatore, progettista e DL hanno responsabilità distinte e spesso si rimpallano la causa.

Alta variabilità delle condizioni di posa: temperatura del supporto, umidità residua del calcestruzzo, condizioni atmosferiche influenzano il risultato. Un sistema posato correttamente in condizioni ottimali può fallire se posato nelle stesse modalità in condizioni sfavorevoli.

Preparazione del supporto

La maggior parte dei fallimenti inizia prima che la guaina venga aperta. Il supporto deve essere asciutto (umidità residua inferiore al valore indicato dal produttore), planare e esente da polvere e residui. Un supporto non idoneo non viene compensato dalla qualità della guaina.

I raccordi e i dettagli costruttivi

La maggior parte dei punti di infiltrazione si concentra nei raccordi: perimetri, bocchettoni di scarico, tubi di ventilazione, abbaini, lucernari. Sono le aree dove il sistema deve interfacciarsi con altri elementi costruttivi e dove la continuità del manto è più difficile da garantire. Il riferimento normativo per la “regola dell’arte” nelle impermeabilizzazioni delle coperture è il Codice di Pratica dell’IGLAE (Istituto per la Garanzia dei Lavori Affini all’Edilizia), utilizzato da tribunali e CTU per stabilire la conformità.

Le condizioni di posa spesso ignorate

Le schede tecniche indicano condizioni ambientali precise: temperature minime e massime del supporto e dell’aria, umidità relativa massima. Posa con supporto al di sotto di 5°C, con rischio di condensa o con umidità residua superiore ai valori ammessi produce difetti certi.

La norma UNI 10721:2012 classifica le impermeabilizzazioni nella categoria C3. Comprende: tenuta all’acqua delle coperture piane e inclinate, impermeabilizzazioni di terrazzi e balconi accessibili, coperture a verde. Esplicitamente escluse dalla C3: le impermeabilizzazioni contro terra (fondazioni, strutture interrate), che rientrano in una valutazione separata. Per la polizza decennale postuma, la categoria C3 corrisponde alla Partita 4 del D.M. 154/2022 (impermeabilizzazioni delle coperture). Il mancato controllo tecnico di questa partita può determinare l’esclusione dalla copertura assicurativa.

La continuità del manto impermeabile tra strati sovrapposti non è verificabile dopo la posa degli strati successivi. Se la guaina è posata male e poi coperta dal massetto di protezione e dalla pavimentazione, l’unico modo per verificarla è rimuovere gli strati sovrastanti operazione invasiva e costosa. L’aderenza al supporto è verificabile solo durante la posa o nelle ore immediatamente successive. I raccordi perimetrali e i dettagli ai bocchettoni devono essere verificati quando sono accessibili: prima della posa degli strati successivi e prima del completamento delle finiture di bordo.

Un controllo tecnico efficace sulle impermeabilizzazioni prevede tre momenti:

1. Prima della posa: verifica delle condizioni del supporto (umidità, planimetria, pulizia), verifica delle schede tecniche del sistema, confronto con le condizioni atmosferiche del giorno.
2. Durante la posa: verifica della corretta sovrapposizione tra i teli, verifica dei raccordi e risvolti perimetrali, verifica della continuità del manto nelle aree critiche.
3. Dopo la posa e prima della copertura: prova di tenuta dove applicabile, verifica fotodocumentata dell’intera superficie prima che venga coperta dagli strati successivi.

L’OdI accreditato produce per ogni fase un rapporto con evidenze fotografiche datate. Questo archivio è il documento che il costruttore può produrre in sede di contenzioso.

Le impermeabilizzazioni sono la categoria con più contenziosi non perché siano intrinsecamente difficili da eseguire, ma perché vengono trattate come lavorazione di finitura invece che come sistema tecnico complesso. Il controllo in corso d’opera è l’unico modo per avere evidenze di conformità su fasi che, una volta ultimate, non sono più accessibili.

Per informazioni su come Italtecnico struttura il controllo della categoria C3, visitate italtecnico.it o chiamate al numero 049/5220065.